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住房租购同权离昆明还有多远

2018年06月28日 11:00:43 来源: 昆明日报

  租房者在阅读房源信息。记者杨艳辉摄

  租房还是买房,对于当下的昆明人或“昆漂”来说,都是一个没有标准答案的问题。

  租呢,月租均价2000元/套;买呢,主城区商品房均价已经破万(中国房价行情网公布的最新数据显示,5月昆明二手房均价11396 元/平方米)。两相对比,显然买房压力要大得多,首付、房贷都不是小数目。而租房,不仅压力小,还能把省下的钱用来投资或提高生活质量。

  问题是,租房也有租房的难处,子女上学、房东涨价……都是租房者不得不面对的痛点。如何让租房者更有安全感和归属感,是摆在昆明以及其他城市面前的一个共同的时代课题。

  问题

  昆明住房租赁市场发展相对滞后

  市住建局的统计数据显示,眼下昆明主城区整体租赁价格为2000元/月/套。

  相关统计数据显示,在二环以内中心城区,由于二手房体量较大、老旧小区数量较多、部分教育资源迁出二环、交通基础设施通达性不高等因素,租赁价格总体涨幅不大,但地铁周边及商业中心、学校集群区域仍然有一定涨幅。

  而在新建并已经交付使用的小区,房租情况也取决于不同的条件。与中心城区类似,交通通达性高、商业中心、学校集中的新小区租赁价格涨幅较为明显,其他新交付使用的小区涨幅不明显。容积率低、居住环境佳及物业管理好的小区租赁价格涨幅明显。根据户型结构,一居室及两居室的房屋租赁价格有一定涨幅,大户型房屋涨幅较小。

  值得关注的是,由于城市发展的差异化,受经济发展水平、人口规模和结构制约,昆明的住房租赁市场培育和发展相对滞后。昆明荣城房地产经济有限公司运营中心负责人左必飞介绍,今年上半年1-5月,该企业每月租房量800套-1100套,5个月出租4320套,而1-5月,这家中介经手的房屋交易量却超过1万套。

  缘由

  人口净流入较少 大型房企尚在观望

  “对住房租赁最大的需求来自于刚刚毕业的年轻人,他们是住房租赁市场的主体,不过随着他们在这个城市的发展,对租房的需求是在慢慢降低的。”昆明万科房地产开发有限公司市场总监周建介绍。

  周建表示,依据万科在全国发展住房租赁业务的经验来看,住房租赁市场的发展取决于人口规模和较快的产业发展。“眼下万科在全国已经有了20万间租赁住房,但在昆明,目前我们还没有开展住房租赁业务。事实上,我们已经多次向集团申报住房租赁项目落地昆明,但因为人口规模和产业发展等因素,暂时还没有落地。”周建说。

  而在西安,万科的住房租赁项目则发展火热。“我们的住房租赁项目在西安等城市发展得很好,其中一个原因就是这个城市每年能有大量高校毕业生留下工作,产生了大量的租房需求。”周建介绍。

  这也是万科、碧桂园等大型房地产企业迟迟未在昆明落子住房租赁项目的原因。

  统计显示,2017年成都人口流入46.6万人,而昆明的人口流入量与此差距不小。

  碧桂园商管部副总监刘明说:“根据我们的调查,昆明的租赁水平不是很高。尽管我们也观察到,近几年来,昆明的长租公寓市场确实有所发展,已经有小企业开始在做相关住房租赁业务的开发,把经营不善的酒店、老旧的宿舍进行集中改造、管理,有的项目出租率已经超过90%,有的项目甚至需要排队才能租上。”刘明表示,作为一家大型房企,碧桂园若在昆明布局住房租赁项目将是规模化的,只要成本能算得过来,他们非常愿意落子。可昆明住房租赁市场活性不够,导致一些市场指标无法达到大型房企的相关要求。

  举措

  昆明打“组合拳”保障住有所居

  住房租赁是解决居住问题的重要方式。2015年中央经济工作会提出要建立购租并举的住房制度,2016年进一步明确要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。当年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出培育发展住房租赁市场的具体要求。7月,住建部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,对加快发展住房租赁市场进一步提出明确要求。

  尽管住建部提出的13个试点集体土地建设租赁住房城市中没有昆明,但近年来,昆明也打出了鼓励住房租赁市场发展的多套“组合拳”。先后实施了廉租住房、公共租赁住房政策,基本形成了以公共租赁住房为主的住房保障体系。截至目前,已累计分配入住公共租赁住房107982套,政府投资建设公共租赁住房分配入住101859套,下达廉租住房补贴计划73788户。

  去年3月27日,市政府出台《关于持续促进建筑业和房地产业平稳发展的若干意见》明确提出,对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。

  去年11月9日,昆明市住房公积金管理中心出台《关于进一步改进服务优化流程加强住房公积金提取管理工作有关事项的通知》明确今年1月1日起,在昆明市行政区域内租房(包括市场租房和公租房、廉租房)的缴存职工,每月最高可提取1500元用于支付房屋租金。

  今年3月1日出台的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确提出培育租赁市场。扶持国有公司发展规模化租赁,充分发挥市级平台公司的国有企业引领作用,支持市级平台拓展业务,通过新建、改建、购买、租赁等方式筹集房源,实施规模化租赁服务。

  今年2月28日《昆明市居住房屋租赁管理办法》经市政府常务会议讨论通过,并于5月1日正式实施,这个管理办法的出台为昆明的住房租赁市场发展提供了有力支撑。市产权处还拟了《房屋租赁合同》(示范文本)并发至相关部门征求意见。按照市政府工作要求,市产权处已就住房租赁平台搭建等事宜与多家银行进行对接沟通。

  今年4月16日,昆明市公租房公司推出昆明首个国企租赁住房业务品牌——惠悦家,切实有效缓解中低收入群体住房压力。

  租房人

  吐槽

  “说涨价就涨价”

  赵毅清 24岁

  赵毅清是楚雄人,已大学毕业两年,现在是一家街舞培训学校的教师。“大四的时候我就在校外租房子住。呈贡的房租便宜,90平方米的两居室一个月不到1000元,找到合租人的话一个月不到500元。”

  但随着呈贡房价的上涨,他发现租金也开始涨了。“去年我搬了两次家,主要就是因为房东突然涨租金。两居室的价格从不到1000元涨到了1500元。租金不稳定,让留在昆明打拼的我很难产生家的感觉。”

  “房东乱扣押金”

  李洁仪 23岁

  “我跟同事年初通过中介租了一个两居室,每月2000元,在书林街上的一个老小区。”尽管只有23岁,但李洁仪已经积攒了不少的租房经验。“一开始租房的时候没有经验,中介说要押一付三,就老老实实给了,虽然也签了合同,但租期到了时,房东以各种理由扣除押金,什么需要找保洁来清理房屋啊,需要维修房屋啊,她扣除的那些钱,都比市场价格贵得多。”

  “住进去才发现问题多”

  王欣 27岁

  王欣从2014年开始租房至今,每年都要搬一次家。“要找到合适的房子太难了,身体累,心也累。”

  王欣介绍,她通常是在网上寻找房源。但很多时候,“卖家秀”与实际情况有很大差别。“有一次,我从网上找了一个看上去还挺不错的房源,从中介提供的照片看,房子整洁、明亮。但到了现场一看,与图片差距很大,采光不好,墙面上还有霉斑。”

  相较于“照骗”,王欣更害怕的是房子隐藏的一些问题,“电器故障、下水道不通、水压不稳、窗户漏雨,这些都是只有住进去才能发现的问题,要是遇到一个靠谱房东还好,还会来帮你维修,但大部分情况是房东也很忙,态度比较敷衍。”

  业内人

  建议

  “给予企业一定优惠政策”

  云南龙宇房地产开发有限公司润城项目总经理潘月圆

  “我们的调查显示,每年劳务人员在租赁市场占比非常高,这意味着市场需求是非常大的。但发展住房租赁市场,还需要政府从土地、金融、税收等方面给予企业一定优惠政策。因为根据我们的调查,市场培育的前五年存在非常多的挑战。此外,如果是商业用地做住房租赁,用水用电的生活成本会比较高,这一点也希望政府纳入考虑。”

  “盘活写字楼存量”

  云南城投第三事业部营销经理梁盛庭

  要推动昆明住房租赁市场的发展,需要通过供给侧改革进行驱动,从人口规模、产业发展方面来讲是一个筑巢引凤的概念。“现在商业写字楼存量比较大,应该考虑是否可以盘活这些存量,用来做住房租赁,不过这样操作的话,土地成本和建设成本都很高。作为企业来讲,十分需要政府提供土地、金融及环境支持。”

  “需要完善相关政策”

  俊发地产有限责任公司营销中心副总经理许菲菲

  俊发是一家本土房地产企业,但在投身住房租赁市场时,也存在困惑,“迫切需要出台针对规范租赁市场的政策意见,此外住房居住制度改革等方面也需不断推进,更需要教育、医疗方面的政策支持,使租客的权益得到保障。”

  “吸引旅居客、康养客”

  昆明万科房地产开发有限公司市场总监周建

  对于昆明而言,如果要推广住房租赁项目,可以在旅居、度假休闲和康养方面入手。“旅居、休闲度假、康养是目前住房租赁市场的空白,但需要在拎包入住方面更完善。”此外,土地是个大问题,住宅用地很少用来做租赁,企业要做自持从资金成本来看非常不合算。全国来看,眼下商业用地是住房租赁的主体。

  他山之石

  发展住房租赁市场

  这些城市这样引导

  ●广州

  2017年7月17日,广州市政府发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》明确,赋予符合条件的承租人子女就近入学等公共服务权益,保障租购同权。

  首次出现以政府文件形式提出保障“租购同权”。“租购同权”开始进入公众视野。

  ●郑州

  上个月,郑州市政府正式公布了3份关于“租购同权”的文件,明确在郑州租房者可以享受子女就近入学权利,并可在办理落户、公积金提取、卫生计生、子女义务教育、社会保障等公共配套服务方面享受优惠措施。

  ●合肥

  今年4月,合肥市正式出台《促进住房租赁市场发展财政奖补资金管理办法》,此政策在全国尚属首创。该办法明确出租自筹住房的租赁企业,当年累计出租面积达到3000平方米的,每平方米每年奖励10元。提供住房租赁经纪服务的企业,当年累计出租面积达到3000平方米的,每平方米每年奖励1元。对自行出租自有住房给他人自住的个人,按照出租面积每平方米每年奖励12元。

  记者李双双报道

[责任编辑: 胡安琪 ]
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