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昆明:沉睡的住宅维修资金如何“物尽其用”

2017年08月22日 08:54:15 来源: 昆明日报

住宅维修资金

美编王丽娜/制图

  你们是谁?住宅维修资金!

  干什么的?给房屋“治病”!

  有问题就能用?没那么简单!

  今年夏天,昆明连连遭遇大雨、暴雨袭击,很多小区外墙、楼顶都出现了不同程度的脱落或渗水情况,但某些小区的物业却表示这不归他们管。面对房屋漏水、电梯故障、公共设施设备损坏等情况,住宅专项维修资金是不是该派上用场了?这笔钱的使用情况怎样?如何让这些维修资金真正“物尽其用”?记者对此展开了走访调查。

  现状

  业主想用维修资金?没那么容易

  一到雨季,家住王旗营小区的张先生就心烦不已。由于家住顶楼,受漏雨影响,家里地板、衣橱受潮变形,对生活造成极大影响。

  张先生找到物管,希望他们解决,但却被告知,物管费低,应付日常支出已经入不敷出,更不用说维修小区的设施。而且屋顶是公共部分,理应由住在该单元的居民一起承担。但由于王旗营小区是上世纪90年代建盖的老旧小区,并没有维修基金,而且辖区老旧楼院顶层漏雨情况较多,他们只能帮助张先生协调其他住户共同出资,实在不行,张先生只能自掏腰包。

  可张先生实在想不通:“公共设施,凭什么让我一家交钱?”“没有公共维修资金特别麻烦。”小区物管一位工作人员道出了“经验之谈”,如果是室内的下水道堵塞,或是换门窗玻璃、门锁,业主都能自己承担。但一提到屋顶漏水,就特别难协调,很多业主都不支持。让顶层的住户全部掏,他不愿意;让楼下几层的住户每户凑一点,他们也不愿意。

  果然不出所料,协调了快一个月,扯来扯去,资金还是没协调好,最终,张先生咬咬牙,自己出钱修了屋顶,还把屋顶锁了起来。 “既然屋顶漏雨他们不愿意出钱,那也别踏入屋顶一步。” 张先生认为自己在理。

  那是不是交了住房维修资金,屋顶漏雨就好解决了?答案也不一定。李先生是江东丽景园小区的业主,从去年起,他家房顶就开始漏雨,他想申请维修资金却被物业告知,得先征得整栋单元三分之二业主同意才行,而且还得他自己去做“思想工作”。而李先生打听下来还发现一个问题,并不是所有的居民都像自己一样,当初买房时除了购房款外还交了维修资金。

  原因

  缺乏强制约束力 缴存比例低

  我国相关法律规定,住宅专项维修资金,是住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后,用于物业共用部位、共用设施及设备的更新、改造等项目的费用,通俗来说就是房屋的“治病钱”。这笔钱实行“钱随房走”的原则,如果房屋买卖了,维修资金要随房过户。

  1998年,建设部和财政部联合出台了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》,标志着我国住房专项维修基金制度的建立,该办法从1999年起开始实施。

  但据西山区住建局一位工作人员介绍,昆明从出现商品房到2000年左右,当时的维修基金没有强制性收取,因为缺乏强制约束力,缴存比例非常低,而且收缴标准也不统一。2008年,由国家建设部和财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》正式实施,将这部分资金统一称作维修资金。这位工作人员还强调,维修资金指的是维修的首期资金。也就是说,如果维修资金使用完了,由业主自行筹资。

  从2004年起,昆明开始将住宅维修资金的管理权限下放到各个县区房管局(现为住建局)代管,各地住宅维修资金的收缴、移交工作慢慢走上正轨。以西山区为例,2007年起开始归集维修资金,在专管银行的维修基金专户进行监管。这位工作人员透露,之前由房地产企业代管,情况就比较复杂,有挪用的,有使用手续不清的,而政府方面却不掌握这笔资金。

  从缴存的标准来看,昆明根据国家和云南省的规定做过调整,商品房维修资金按照国家规定的住房全款的2%—6%的比例缴纳。2010年,昆明市住建局下发的 377号文确定:有电梯的多层住房按90元/平方米缴纳,没有电梯的多层及低层住宅、别墅、小区内非住宅按66元/平方米缴纳。

  从2012年开始,全市在归集、追缴维修资金时采用了一些手段,比如,如果房地产开发商没有维修资金,就办不了产权证,在交房过程中,开发商必须代收,交由区住建局开设专门账户进行保管,支取时须达到相关规定,才能划拨。尽管如此,时至今日,仍有一些小区的维修资金尚未追缴到位,房屋建了十多年,可房子“养老金”依旧没交全的小区并不少见。

  发问

  交钱容易用钱难,到底谁说了算?

  采访中,还有市民对公共维修资金的用途表示质疑。市民黄小姐说,自己所在的小区部分儿童滑梯、老年人健身器材等老化损毁,她让物管维修,物管却表示,这些物件的维修还达不到动用维修资金的条件。“公共维修资金本来就是为了服务业主,如今却不能用。难道一定要等到墙体开裂或者倒塌才可以动用吗?那这个几率也太小了,岂不是白白浪费了这些钱?”黄小姐直言不讳。

  自己交的钱为什么用不了,到底谁说了算?交钱容易用钱难,市民关于维修资金使用难的抱怨屡屡存在。

  虽然昆明已收缴的维修资金数据暂未公布,但记者从侧面了解到,西山区共有180个商品房小区,截至目前,归集到105个小区的住房维修资金6.5亿,支取维修资金大约3000多万,支取率仅为4.6%。

  而盘龙区自2006年开始按文件对住宅专项维修资金进行监督管理,分别在建设银行、农业银行开设专户进行管理,截至目前,盘龙区住建局代管115个小区缴存的维修资金约6.57亿元,支取资金约1564万元。

  对此,西山区住建局这位负责人坦言,昆明不少老旧小区还存在维修资金没有缴纳或是缴纳不足的情况,所以无法支用资金。这样的小区,如果需要维修公共部分,就只能采取单次维修分摊的办法来解决。另外,大量新小区还未过保质期,使用率低。

  “不能用使用率来评判住宅维修资金管理使用。”盘龙区住建局相关负责人表示,一方面,住宅维修资金的使用范围和性质决定了只是用于住宅共用部位、共用设施设备在保修期满后的维修、更新和改造,住户自家的质量问题不在维修范围内,人为导致的问题也不在维修范围内。

  该工作人员也认为,缴存的现状不理想也很大程度上导致了维修资金不能“物尽其用”。盘龙区大小不一的住宅、楼宇不下600个,只有115个小区缴存了维修资金,多数老旧小区未归集维修资金。另外,很多小区建盖时间不长,多数房屋还处在初期或者质保期,质量缺陷还未凸显,使用频率自然就不高。另外,小区日常管理得好,设施设备维护到位,相应的使用寿命长,维修资金使用就少,在实际工作中,也遇到小区物管管理不到位而产生破损的情况,这样的情况,一般都不允许动用这笔资金。

  声音

  尽快建立便捷化的资金管理制度

  维修资金怎样才能真正发挥作用?采访中,业内人士大多表示,首先是大家都有缴纳维修资金的意识,全部资金归集后才可以使用,然后有关部门出台一些维修资金的管理办法,比如某些影响小区业主人身安全的部分可以先维修,不用先征求三分之二业主的同意,之后再补手续。

  如何让“沉睡”的维修资金发挥作用?除了给房屋“治病”外,资金还可在银行做增值。比如天津一些地方,把增值的其中一部分拿出来做应急资金,但前提是有地方性法规作为政策支撑。昆明目前没有相关法律法规支持这一做法。事实上,到目前为止,我国还没有出台专门针对住宅专项维修资金的配套实施细则,昆明可学习省外一些城市的经验,出台相关地方性法规,让小区维修资金能“物尽其用”。

  即使有了“特事特办”、开通“绿色通道”这样的办法,但终非治本之策,有业内人士表示,目前这个问题还未集中爆发,但未来15年到20年,大量商品房都将进入维保“高峰期”,房屋“养老金”的问题一定会凸显,从根本上讲,还是要尽快建立更加规范化、便捷化的住宅专项维修资金管理制度。

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[责任编辑: 胡安琪 ]
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