早在几个月前，昆明市滇池卫城居民小区陆续交房，业主和施工队在与昆明万达物业管理有限公司签下了《装饰装修管理协议》后，便满怀欢心装修起新房。众多业主为解决房屋漏雨渗水问题，在装修中架设了挡雨篷。近日，正当装修进行得如火如荼时，物管叫停装修，并把装修工人堵在了门外——架设的雨篷是“违章建筑”，必须拆除才能进行正常装修。

    “作为服务型企业，你们凭什么定义‘违章建筑’？”昨天（10月9日），滇池卫城被迫停工装修的多名业主找到了小区物管公司，认为《物权法》的施行意味着物管由“管理”向“服务”角色的转变，物管有什么权力阻止他们进行正常的装修？

　　业主：经认可搭雨篷 被指“违章建筑”

    “刚修建的房屋因为漏雨水渗透导致墙砖掉落，滇池卫城很多别墅都已经架设了雨篷！”业主田先生说，他们多数业主2005年上半年购买了滇池卫城紫园期房，交房后几乎每家房屋都存在多处漏雨渗水，在多次向开发商反映后，开发商责成建筑单位检漏维修。但简单地用防水胶进行补漏并不能从根本上解除后顾之忧，每次雨水过后，房屋墙壁上留下补漏后的白色条纹，砖块仍往下掉落。

    “因为渗水破坏墙壁，我们架设雨篷经过了物管公司认可！”业主赵先生说，在报送了装修申请表和装修方案后，物管公司审核颁发了施工许可证，施工人员也办理了相关手续。而发现房屋漏雨后，他们提出架设雨篷的要求，当时物管公司口头同意了他们的意见，业主们才开始纷纷搭建雨篷。

    业主田先生说，紫园共有180多户，雨篷基本全部架设结束。今年6月上旬，正当多户业主忙碌装修时，物管公司保安在没通知业主的情况下赶走了正在施工的工人。业主随后得知，物管公司认为他们所架设的雨篷是“违章建筑”。在停工数日后，他们与物管再次进行协商，装修工作得以继续。

　　不解：正常装修也被制止

    9月23日上午，同样的事再次发生，物管公司保安再次将装修工人挡在门外不准进入小区施工。

    “我们不明白，物管公司为何再三阻挠工人施工，又偏偏针对少数几户！”一些业主认为，物管公司的行为让人匪夷所思，《物权法》的施行定义了物管是“服务”角色，物管公司凭什么认定架设的雨篷是“违章建筑”，有什么权力不让工人进行正常的装修？如果真是违章建筑，也有相关执法部门定义和执法。”田先生说，他们正在架设的雨篷可以停工，但正常的室内装修为何也不让进行，如果物管公司要求正在装修的业主拆除架设好的雨篷才让工人进行正常装修，那对已经架设完入住的业主又该如何处理。

    在物管人员的带领下，记者走访了滇池卫城多个小区。在别墅楼里，装修过的房屋从1楼到4楼大多数都架设了雨篷，在紫园部分别墅里，确实存在没有入住的别墅楼墙砖掉落，补漏过的墙壁上留下白色印迹。

　　物管：“业主违反协议规定”

    “我们还是坚持以前的意见，所搭建的雨篷是‘违章建筑’，不整改完毕不能让工人进行房屋装修！”

    昆明万达物业管理有限公司品质部经理王淘说，他们的认定是有依据的，他们之前与业主签下的《临时业主公约》和《装饰装修管理协议》有条款规定，禁止私自搭建雨篷。违反了此条，就是违约，根据这此条，业主所搭建雨篷影响了阳台的形状和外观，就是违章建筑。此外，相关执法部门工作人员也曾到现场查看过。

    王经理表示，物管公司从来没有同意过业主搭建雨篷，相反一直制止业主搭建雨篷。对于小区内3个多月来已经完工的雨篷，王经理表示没制止住，因为没有执法权力，他们对业主下达了“告知书”。但物管公司有权力和义务协助执法部门干预制止“违章建筑”的搭建。物管公司不让正在施工的工人进入小区施工，也是制止的手段。

    王经理说，对于已经搭好的雨篷，物管公司已经将情况反映给了相关执法部门。至于业主们所说的房屋渗水问题可以向房地产公司反映，不应该在没任何手续前提下搭建雨篷。

　　执法部门：是否违章有待认定

    昨天下午，昆明市规划局滇池度假区分局对业主和物管所争议的“违章建筑”进行调查。经过调查了解，监察大队对正在搭建的雨篷下发了停工通知，业主正常的屋内装修继续进行，物管公司不得阻挠。

    面对此结果，紫园业主感到欣慰。业主们认为，之前因为物管口头同意搭建雨篷，物管公司没有上报上级主管部门，没有审批手续，多少会被认为是“违章建筑”。而对于业主们搭建的雨篷是否是“违章建筑”，相关执法部门表示将进一步调查。

    业主们表示，渗水漏雨问题是客观存在的事实，业主将寻求一种好方法来解决问题，因为不断入住的业主面对此情况都会架设雨篷，他们希望与物管协商后形成合力，拿出一套方案出来解决渗水问题，架设整洁、统一的雨篷，通过合法途径审批。

　　新闻助读

    物管超授权管理 业主可主张无效

    《物权法》施行以来，物管和业主之间的关系备受市民争论。有市民认为，以前物管的“管理”，在保证绝大多数业主利益时，物管有意无意干起了一些执法部门该做的工作。也有市民认为，从以前的“管理”到现在的“服务”，物管公司变成服务型企业，性质上发生了根本变化。业主出钱，物管公司应该服务，而不是请了个“主管”回来管住自己，最根本的是负责小区保卫、水电、维修、绿化等工作。那么，“违章建筑”如何认定、谁来认定？物业公司是否有权定义违章呢？

    规划部门：是否违章 审批说了算

    昆明市房管局物管处有关负责人表示，通常情况下，在装修房屋时，业主与物管之间都签有装修协议，对超出房屋规划以外的门窗、屋顶、外墙、阳台、露台等部分的颜色、形状、规格进行改变的，如果没有审批手续，都是违章建筑。

    昆明市规划执法监督局有关工作人员介绍，定义是否“违章、违法”，需要查看相关的土地证、房产证、规划许可证、施工许可证和建设相关审批手续。

    律师：物管须在业主授权范围内进行

    云南省五五普法讲师团成员、昆明市《物权法》宣讲团成员李春光律师表示，物业管理公司的物业管理权是基于与业主之间签订的合同而由所有业主共同授予的一种权力。所以物业公司主要职能是维持物业原状和排除妨碍，同时也必须在业主授权的范围内来进行。因此，如果物业公司超过业主的授权范围行使所谓的管理权，业主可以主张无效。

    其次，如果物业公司的管理侵害了业主的合法权利，依据《物权法》的规定，建议成立小区业主委员会，由业主把对小区的主要管理权收回自己行使。《物权法》明确规定，可以由业主共同制定一个符合法律的管理规约，业主应当遵守法律、法规以及管理规约，从而在法律或者规约的范围内来行使对小区的管理。

    至于小区内的建筑是否属于违章建筑，应当由相关部门来认定，保安或者物业公司是没有权力认定的。

　　新闻延展

    未审批私安防盗笼 物管有权干涉

     业主不仅在安装雨篷时会和物管发生纠纷，安装墙面附属物防盗笼时也经常与物管单位发生冲突。

    鑫金桥律师事务所刘爱国律师说，根据《中华人民共和国建筑法》建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。商品房在开工建设之前，必须把规划设计图纸向相关部门审批，若在设计图纸上就有防盗笼，则业主购房后不需要自己安装。没有防盗笼的小区，业主欲安装防盗笼应先向城建规划部门报批。若未经批准就私自安装，与业主签定物管服务合同的合法小区物管有权阻止业主私自安装防盗笼。（记者 朱勋航）