一小区的地上停车位停满汽车 记者 曲鸣飞/摄

    3年前，都市时报曾报道过本市富春花园百余车位的地下停车库被开发商拍卖，而最终由于产权归属不清而一分钟内流拍的事件。据了解，也正是由于产权归属的不明晰，加上当时并没有一个明确的法律条款对此做出界定，流拍后，业主们最终也无奈放弃了通过法律诉讼来维护自己的合法权益。

    而近日，《物权法》对小区的停车位和车库的归属做出了明确的规定，并且将于10月1日起正式实施。

　　案例回放:开发商拍卖车库 住户不满递律师函

    3年前，昆明市富春花园住宅小区住户得知小区内的126个车库和车位将被开发商拿出来拍卖，30多名业主便委托昆明市千和律师事务所向拍卖公司递交了律师函，提出要求暂缓。之后，拍卖会虽然如期举行，但因无人应标而流拍。

    接受富春花园住户委托的千和律师事务所王海云律师通过调查后认为这次拍卖存在的最主要的问题是拍卖标的（车库和车位）权属存在争议。本次拍卖的富春花园Ａ座、Ｃ座53个车库、73个车位，所有权究竟是属于开发商还是属于业主，双方并没有进行过约定，而且在这一块的界定上目前并没有—个明确的法律条款，属于“灰色地带”。

    记者昨天(20日)再次找到了当时富春花园业主的委托律师王海云。王律师表示，当时《物权法》还没有出台，“无法可依”也是当时业主没有进一步起诉的重要原因之一。

　　记者调查:小区绿地改成地上停车位

    昨天，记者走访了位于十里长街附近的近10个小区，发现有7家小区的地上停车位或多或少停有汽车。在一小区，记者发现小区内的公共绿化草坪铺上了镂空石砖，安装了停车设施，并插着一些木牌，木牌上用大号字写有车牌，在该小区5栋和11栋之间的草坪上，一共标记着20台汽车车牌。

    在另一小区外，很多车辆随意地停放在小区内，有的甚至堵塞了交通要道。附近的小区里，也有许多业主随意把汽车停在自家房子下面，有的汽车甚至轧上了小区的绿化草坪。记者在南市区一新楼盘售楼处看到，地上车位早就被抢购一空，卖价也比地下车位贵，在5万到10万之间。

　　房产商:停车位归属是矛盾焦点

    “我们严格按照规划建设车位，可是到现在认购率仅达到30%，如此发展下去，将直接影响到我们以后的投资信心。”昆明市某房产投资集团相关负责人说，根据昆明市的相关规定，二环路以外的车位出租，每月只需缴纳100多元的租金，因此该集团开发的许多小区都出现业主热衷于租车位的现象。

    负责人说，集团新开发的位于昆明市南市区的新楼盘地面停车位不会卖给任何人，但是可能会根据业主要求，交由物业管理公司用做经营，经营所得主要用于修补公共设施，这样基本就做到了“取之于民，用之于民”。

    “家家有本难念的经，我们也想满足每个业主的需要，但是具体实施起来太难了。”该负责人一再表示，地上停车位的归属问题是目前房产商、物业管理公司和业主之间的矛盾焦点之一。“若不交由物业管理公司托管，小区内很多业主就会出现随意乱停乱放的行为。”该负责人说，之前也试过让地上停车位空置，可是很多业主就随意停放汽车，严重的时候甚至堵塞了交通，有的还堵塞了消防通道，撞坏了公共设施。

    物业:出租业主车位维持运作

    昆明市中林物业管理公司的徐经理在接受采访时，说得最多的一句话就是巧妇难为无米之炊。徐经理说，现代小区一般绿化面积较广，目前水费上涨浇灌绿化地带的费用也随之增加，一个小区就有好几百名保安和工作人员，人工工资也在上涨，且小区为了业主着想，并没有收取公共设施维修基金，维修公共设施也需要物业管理公司自掏腰包，可物业管理费依旧按照0.8元/平米收取。

    “这样，物业管理公司很难生存，为了维持正常运作，就需要出租地上停车位来获得利润。”徐经理称，即便这样，他们去年还是居于亏损状态，亏损部分就只能与房产商协商，请求房产商补偿一部分费用。

    “业主将地上停车位委托给我们管理后效果比较好，小区内的秩序有了明显好转。”徐经理说，因为地面停车位属于业主共有财产部分，所以他们曾就地上停车位的问题做过多次问卷调查，结果显示，有接近90%的业主都选择要求物业管理公司来托管，经营所得用做公共设施维修等方面，这笔费用的支出情况，物业公司半年就向业主公示1次。

　　业主:为何花钱在自己的地方停车？

    “地上停车位产权是我们的，现在还需要花钱买才让停车，这太不公道了吧？”昆明市南市区某小区业主郝先生气愤地说，因为地上

    停车位的问题，他曾多次找到房产商和物业管理公司反映，可是每次都被房产商和物业管理公司以各种借口敷衍了事。一气之下，他就把车停在了自己家楼下，可第二天回家时，小区保安却不让他进去，说不缴纳地上停车位押金，车就不能停在昨天的车位。最后，他花9万元将自己家楼下的地上停车位买下来。

    “按均价6万一个算，地上停车位可是一笔不小的数目呢。”据郝先生统计，该小区内共建有155个地上停车位，大约可以卖到1000多万元。

    家住高新开发区的张女士则表示，这样的现象在她家附近的几个小区非常普遍。她说，由于房子所在小区还没有成立业主委员会，所以那些地面停车位就一直是物业公司在管理。“即使是我们自己的车，若没有停车牌，每次也需交钱。”张女士称，小区的地上停车位早被业主租完了。

　　解读《物权法》:小区车位归属分专有和共有

    物业小区的停车位和车库归属在《物权法》上属于建筑物区分所有权，分为专有和共有两部分，规定在《物权法》的第六章。《物权法》第71条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

    《物权法》第74条对停车位和车库分为两种情况。一种是建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，但应该优先满足业主的需要。另一种是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，其权利和由此产生的收益均归全部业主所有（物管公司只是受业主的委托进行管理）。

　　律师视角:停车位先满足业主需求

    云南大韬律师事务所的丁大勇律师在接受采访时表示，物业小区的停车位和车库的归属，涉及到开发商和业主利益的保护和平衡。

    《物权法》中对于车库所有权的规定，是按照“有约定的，按照约定，没有约定或者约定不明确的，属于业主共有”来界定的。

    丁律师表示，从开发商的角度来说，开发商对建筑区划内规划用于停放汽车的车位和车库享有处分权。这种处分权，指的是开发商可以采取出售、附赠或者出租等方式处理。但对于这样的停车位和车库，开发商在办理报建手续时就必须明确规划并经批准，否则，将不被认可。而对于开发商享有的处分权，还有一个前提，那就是需要先满足业主的需要后，才能对外提供服务。

　　专家提醒:购房者可查阅相关批准文件

    记者欲采访房产交易中心的相关部门，但遭到了婉拒。但一位业内人士透露，只要开发商达到建筑规范的相关要求，那么开发商报批的以经营性质为目的的停车位和车库就能获得审批，也能拿到车位或车库的产权证。该业内人士指出，其实明确车位是否属于业主共有的最简单的方法，就是在购房前要求查阅开发商的相关批准文件，这样就不会因产权关系不明而产生纠纷。（实习记者 张杰 实习生 陆晓辉）