[提要]“收楼”，对于社区准业主来说，是入住新房的第一个环节，也是至关重要的环节。在收楼过程中，不仅要仔细查看房屋的品质是否符合买卖合同的约定，更要再次确认房屋产权问题。在商品房买卖交易中，收楼意味着交易的结束。

    2007年到2008年，东莞楼市经历了屡创新高的大起，也感受了全面遇冷的大落；2007年到2008年，国家开始严厉执行“90/70”新政，开发商原本规划的大户型，也不得不顺应调整成为了90平方米以下的小房子，社区里的各项配套也随之变化；2007年到2008年，有一群人从“生怕明天就没有房子卖了”变成了“生怕明天房价又跌了”。现在，这群人该收楼了。

    “收楼”，对于社区准业主来说，是入住新房的第一个环节，也是至关重要的环节。在收楼过程中，不仅要仔细查看房屋的品质是否符合买卖合同的约定，更要再次确认房屋产权问题。在商品房买卖交易中，收楼意味着交易的结束。

    但是，去年在楼价高峰期的买房者，会不会因为房价的一泻千里遭遇心理失衡？开发商因为新政频出，调整规划后业主们如何适应这种突发状况？去年底东莞实施了物业维修基金要在交楼时一次性付清的措施，突然多给一笔巨款，开发商和业主间的矛盾又会不会因此不断升级？种种收楼难题之下，业主们应当怎样应对？记者本周跟随多位业主体验收楼，交出非常时期的收楼报告。

    焦点关注

    为保收楼顺利，开发商选择暂不收维修资金

    目前，业主收楼时与开发商最大的纠纷，就在于是否要收取物业专项维修资金。

    7月7日，东莞地区《关于东莞市住宅专项维修资金缴交监管和使用问题的通知（征求意见稿）》刚开始面向公众征求意见。虽然去年12月4日国家建设部和财政部就已颁发了《住宅专项维修资金管理办法》，表示从今年2月起，各楼盘开始收取该维修资金。但由于只是指导性的法律法规，并没有规定各地的地方实施细则，导致该政策实操性不强。

    不少楼盘选择暂时不收取维修资金

    据记者了解，目前，为了能够顺利收楼，不少楼盘都“聪明”地选择了暂时不收取这笔款项。

    “我们来收楼之前，好像也听说过要收这么一笔费用，但是来了之后，开发商说因为东莞市没有出台硬性收费的政策，所以暂时不用交。”在新世纪星城进行收楼的业主谢先生表示，按照自己房子的价格，要一下子多交一万多元的维修资金，本来就觉得不合理，还想和开发商理论的，现在不用收正好。

    “除非东莞出台了相应的红头文件，不然我们楼盘暂时是不会收这笔费用的。”新世纪星城负责人贝海斌说，“虽然建设部出台了要收取物业专项维修资金的文件，但是对地方的约束力比较小，很多业主都不大看中这个文件，我们现在收起来纠纷也比较多。如果东莞政府以后在这方面下了文件，我们肯定执行。”同样的，目前准备开始收楼的天诚康桥也表示，为了保证能够顺利收楼，暂时不收取物业专项维修资金。

    对于从业主口袋里掏钱出来这个“老大难”问题，不少楼盘都表示头痛，更愿意采取“缓一缓”的策略。也有业内人士对于维修资金的收取方式，表达了不同的看法。

    “类似于物业的‘养老保险’，物业专项维修资金用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和改造，其实很多业主对于它的意义都表示赞同的。”金地物业东莞分公司总经理潘锦华说，“然而，对于一个质量没有问题的楼盘来说，至少5年之内是不用对社区里面的这些公共物业进行大修的。现在政策规定在收楼时，业主就把这笔钱全部交了。如果不给的话，业主可以用这笔钱进行投资，即使放在银行里也有利息，但是一笔几年后才要动的钱，现在就要全部收齐，业主有情绪是理所当然的。”

    潘锦华表示，在物业专项维修资金政策出台之前，深圳已经有相关的收费先例。不同的是，深圳的各大楼盘都是以“月供”的形式，每个月给几十元，存入另外一个专项账户，积少成多形成一笔维修资金。“这样，业主既不会因为一下子拿出一笔巨款感到为难，口袋里也有多余的资金供自己周转。”

    法制局及时出台政策

    就在业主和开发商围绕物业专项维修资金收取问题争得不相上下的时候，东莞法制局于7月7日出台了《关于东莞市住宅专项维修资金缴交监管和使用问题的通知（征求意见稿）》，该《征求意见稿》不仅明确规定了物业专项维修资金的缴纳办法，而且收取标准也发生了变化。

    在《征求意见稿》中，关于“缴交主体和缴交标准”规定：1、核发商品房预售证在1998年9月30日后，在2003年8月31日前的商品房（含至今未销售的物业），建设单位与购房者未在预售合同中约定住宅专项维修资金由购房者缴交的，由建设单位按住宅建筑面积30元/平方米、非住宅建筑面积40元/平方米标准一次性缴交。2、核发商品房预售证在1998年10月1日前、在2003年8月31日后，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，由购房者按住宅建筑面积30元/平方米、非住宅建筑面积40元/平方米标准一次性缴交。

    同时，对于缴交物业转型维修资金程序，该《征求意见稿》也进行了明确规定：“需由购房者缴交或补交维修资金的，购房者应在方案正式实施后三个月内，到指定银行营业网点缴交款项；业主在办理房屋权属证书时，将缴交凭证一并提交当地房管所。”

    “东莞有关该资金的收取规定，目前还在讨论中”

    不少楼盘为了保证可以收到物业专项维修资金，都将其与收楼捆绑，不交这笔钱不给业主钥匙。而在东莞刚刚公布的《征求意见稿》中，并没有做出“未缴交物业专项维修资金，不准业主收楼”的有关规定。这就使得目前面临收楼的业主和开发商都变得无所适从，矛盾不断升级。同时，虽然这份有关物业专项维修资金的《征求意见稿》中，对于相关的缴交标准、主体和程序都进行了明确的规定，但因是“征求意见稿”还不具备法律效益，对于目前正处在收楼期间的楼盘起不到约束作用。针对这个“空当期”，记者就收楼时开发商是否有权利强制收取物业专项维修资金的问题，电话询问了东莞市房管局房产科相关人员。

    “东莞有关该资金的收取规定，目前还在讨论中。”房产科的一工作人员表示，“关于物业专项维修资金的收取和使用的规定都没有最后定案，房管局建议开发商暂时不要收取物业专项维修资金。开发商强制收取的做法也不合理，如果开发商一定要收取的话，在目前的情况下，必须要跟业主相协商，只要双方达成一致协议，就可以收取。”而据记者了解，东莞也有开发商暂不收取该资金的，像新世纪星城、天诚康桥等楼盘。等最终文件出台后，业主可以补交。因为一旦业主不按规定补交的话，就会阻碍房产证的办理。

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