4月29日下午2点，新浪房产举办了一场主题为“楼盘打折风盛行，该如何购房”的聊天，请来我爱我家房地产经纪有限公司控股副总裁胡景晖先生，和北京远东新地置业有限公司总经理助理姜炜先生作为嘉宾，为广大网友置业购房答疑。网友在线与两位嘉宾互动。以下是文字实录：

    主持人：各位新浪网友大家下午好！今天很高兴邀请到两位嘉宾参加我们今天的聊天，我们今天的主题是“楼盘打折风盛行，该如何购房”。首先欢迎两位嘉宾，一位是我爱我家房地产经纪有限公司控股副总裁胡景晖先生，另一位是北京远东新地置业有限公司总经理助理姜炜先生。欢迎两位。原来还有另外一位嘉宾杨少锋(杨少锋博客|杨少锋新闻)，是北京联达四方房地产经纪公司总经理，但是很遗憾，他今天有事没能来。

    步入2008年的楼市一直在争论拐点论，楼盘销售情况也不太理想，许多购房者都选择持币观望。各大媒体纷纷报道关于个别开发商的项目出现打折销售情况，特别是临近五一黄金周，又是上演传统的折扣销售秀，想问问两位嘉宾是怎么看待近期的楼盘打折。

    胡景晖：我们前段时间也做了一些调查，从市场情况来看打折的情况是比较普遍的，但是打折不等于降价，首先来说在楼盘销售过程中都有一些技巧，从打折角度讲，有一些可能在定价之前会把价格定得高一点，然后再打一个折，卖任何产品都有自己的操作方式。另外从一手房来讲，一个项目户型很多，朝向、楼层都会有差异，如果是打折，你问问售楼处，是不是所有的户型、所有的楼层拿出来都打折，有时候未必。另外打了折以后这个价格怎么看，打了折的价格，比如现在进入到销售中期了，是跟开盘时的价格比，或者是现在是二期、三期，跟一期的销售进入尾声的价格来看还是销售中期的价格来看。整个价格体系是比较复杂的，很多楼盘销售策略中所谓低开、高走，小步快跑是惯用的手法。你不可能把这栋楼都买下来，你肯定关注具体的楼层朝向，这个户型拿什么价格做比照，一期、二期同样的户型在不同的销售阶段价格也不一样。整个价格体系比较复杂，单纯从打折来看，不等于降价，当然了有一些楼盘在做价格的调整，或者有一些价格回调的状况，但是这个并不普遍。

    五一黄金周，这是第一个取消了五一长假以后，从7天变为3天，对于卖房人是好事情，3天只能是到周边游游，从销售来讲，现在观望情绪导致销售有压力，所以体现出来的结果是这次房展会空前火爆，我们昨天刚定了展位，展位定得都满满的，以前的外地开发商有很多，天津、上海、山东等等，这次主要是北京一手房为主，去年年前销售比较好的时候，很多的开发商不参加房展会，根本用不着，我在售楼处等着就行了。当然一手和二手房有差距，今年一季度一手房销售15900多套，今年一季度二手房销售18300多套，一手房预计12万套，二手房是8-9万，我们应该比一手房成交量要小的，最后来看，我们的成交量还超过了一手房。今年的房展会可能大家会看到各种楼盘的打折方案，除了打折，还有送精装修、炊具等等，你到市场上看看橱柜、洗衣机到底多少钱，你折算下来，摊到每平米的折扣，算到每平米的价格，你看是不是实惠。目前来讲打折比较普遍，但是打折不等于降价，现在房地产的价格体系比较复杂，由于楼层、朝向、不同开发周期，从强销售到尾声各个阶段的价格走势是不一样的，你很难拿一个价格说是不是降价了，只能说打折比较普遍，面临销售压力的同时会有一些措施，但是打折不等于降价，各种楼盘出现价格的回调，也是原来定价过高，不代表普遍降价。

    当然我们要体量一下，开发商有很大的难度，一方面开发商面临着资金的压力，包括银行贷款的紧缩，以及短期对房地产上市公司趋于谨慎，开发商面临着资金的压力，但是我觉得整体的市场需求还在，也就是说持币观望不等于没有需求，而只是这个需求短期被抑制了，从全年来看，这个爆发点可能会出现在5、6月，可能会出现在奥运会之后，大家觉得房价会降，8月8日开幕，8月9日闭幕，最后发现还没有降，这个爆发点可能就在10-12月爆发出来。我们要看08年的话，还是要看全年，不要做阶段性的判断。

    主持人：姜总您谈一下。

    姜炜：其实年年到了这个阶段，都是打折上演很多的阶段，当然06、07年两年有它的特殊性，因为房子确实太好卖了，当时连房地产广告也都可以不做了，而且我觉得售楼处开盘的时候，甚至都悄悄地开盘，都不需要大张旗鼓说我开盘了，房子就可以卖掉。那种情况下，当时的市场状况是属于一种非正常的市场的表现，现在这种状态可能在前几年是更加被大家认为是房地产的一种正常状态，房子没有那么好卖，是需要有各种各样的促销手段、推敲技巧来去卖房子。而是经过了最近两年的好时光以后，突然觉得又回到原来那样，觉得不适应。这种我一觉得是以前房地产市场的常态，只不过由于现在这种政策各方面的不确定性，老百姓的持币观望情绪很强烈，当然现在我觉得应该是在逐渐弱化过程中，因为保障房所有的政策应该说相对基本完善、明确了，持币观望一个是房价涨，一个是房价下跌，第二自己会不会是保障性住房的覆盖范围。现在我们能看到的保障房出来以后，很多人被排除在市场之外，还是要在商品房市场解决问题，不管是一手还是二手，反正你总得在这个市场。

    持币观望的情绪我认为是随着时间的推移它会慢慢弱化，但是宏观市场包括外围的大市场、宏观经济的问题，这个约束条件目前还不明朗，这种不明朗其实会到下半年，比如说次贷危机、美国经济的问题，这些可能在投资者的信心上会有一些影响，包括房价的未来的预期。我想对于刚才胡总说的很多销售技巧的问题，我觉得对于开发商来说，目前有几个，一个是销售到了中期、后期，涨价的幅度是巨大的，在现在这种情况下，通过一些打折实际上是房价的回归，原来可能是搭顺风车涨价涨上去了，现在房子卖的不太好的情况下，房价有一定的回归，这其实是正常现象。也确实现在存在一些项目开盘的时候定价趋于合理，对它来说就不存在大幅度的打折的问题。另外有一些项目可能是拉高价格，定高价，然后打一个吸引人的折扣，这种事情是纯粹的技巧性的问题，我觉得反而这样的开发商更让人觉得不是很厚道，用的这种技巧更加针对的是人贪小便宜的心理，其实大家还是要理性，绝不可以贪这种诱惑人的小便宜，什么样的房子会打折，经常是到了打折的地方，兴高采烈去了，突然发现人家有限制性的条件在里面，你会失望而归，其实这样的行为，我本人也认为对房地产的开发商形象不是一种很好的塑造，它会起到一些负面的作用。对于大型的、好的开发商，我建议大家不要过多地去强调折扣，要有也只是一些辅助性的措施，还是一些产品、质量、服务作为切入点，我想这样对自己本企业或者对于这个市场都是更加负责任的态度。

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