市民质疑：一大群人竞拍一处房产会不会抬高房价

    企业方认为：透明与规范操作有望还原市场价值

    赶场拍卖会买二手房在昆明还是新鲜事（资料图片）

    核心阅读

    9月15日，一家名为云南天裕房产拍卖交易中心（以下简称天裕中心）将公开亮相。该机构成立的目标直指昆明二手房市场——将二手房的买方和卖方拉到同一个台面，以拍卖的方式交易房产。业内人士认为，该模式作为昆明二手房交易新模式的探索，有益于二手房交易的透明化与规范化发展。

　　打造高效透明交易平台

    天裕中心由云南天禄拍卖有限公司（以下简称天禄拍卖）和昆明裕兴房产代理有限公司（以下简称裕兴房产）共同组建。

    “你购买一套房子，需要走访多少家中介公司？需要看多少套房子？需要多长的时间？你要卖一套房子，什么情况下才能让更多的人知道你要出售？你的出售周期需要多长？为什么很多购买者都要等房交会再出手？而房交会一年又能有几届？”天禄拍卖董事长杨敏的一长串问题，揭示了目前二手房交易市场上买卖双方的困惑，而这也是天禄拍卖决定做“第一个吃螃蟹者”的原因。因此，天裕中心还打出“月月相逢房拍会”的口号。

    “今年以来，国家几部委联合要求对二手房市场进行专项整治，规范二手房市场的操作，要求阳光交易。二手房市场的最终走向也必然是规范化和透明化，我们只不过是先行一步而已。”裕兴房产业务部副经理马翔宇表示，此举意在为购房者打造一个更为透明的交易平台。

    记者了解到，9月15日的首场房产拍卖举办后，天裕中心将每个月举办一次类似的房产拍卖会，时间固定为每月第三周的星期六。届时，将有工商、银行、公证、3·15以及有关政府主管部门的工作人员参与和见证现场拍卖。

　　帮助客户分析投资风险

    据了解，在天裕中心首次组织的100多套拍卖房产中，有60多套是属于商铺类的商业房产，30多套为普通商品房，另有10套左右为别墅类房产。

    “据裕兴的市场监测，商铺购买者90％以上都是用来投资，对于投资性物业，购买者需要更详细地了解投资的风险，拍卖公司可以为其提供更为详细的防范风险的信息。”裕兴房产商业地产服务市场总监王玮表示，之所以选择商用房产作为市场的切入口，正是因为看到商业房产投资者在风险防范上尚有欠缺。

    记者在天裕中心提供的拍卖流程上看到，一套房产的拍卖，从“房源征集”开始到最后向买受人“清算、产权移交”，共需要16道程序，其中包括市场调查、指导定价、登载《拍卖公告》等。

    “你所竞拍的房产周边市场价格如何？适合何种的经营物业？它是否处于某个政府规划范畴内，会不会半年内即被拆除？等等上述的相关边缘因素，是很多购买者所不能掌控的。”杨敏表示，拍卖公司可以利用自身的资源优势，帮助客户分析后市的投资风险。

　　高佣金享受“阳光服务”

    根据《拍卖法》的有关规定，委托方和买受人都必须向拍卖人支付为拍卖支出的合理费用，此规定意味着此次创新的房产交易模式是买方和卖方双向收费。据天禄拍卖方面透露，预计向委托方收取1％—5％的委托费用，买受人也将为此支付大约5％的佣金。

    而目前昆明二手房市场的传统交易模式是，中介公司免费为卖方登记房源，卖方不需为房产交易支付任何费用，由买方单向承担支付给中介公司的佣金，平均佣金水平是总房价的2％。

    一个是单向收费，一个是双向收费；尽管天禄拍卖表示佣金可由双方协商确定，但最终水平预期也将高于传统的2％的水平。于是出现一个很现实的问题：房产交易佣金的高企，是否会成为房产拍卖走大众化路线的拦路虎？

    “你在向二手房中介咨询某套房产的价位时，你知道房主的最初报价是多少吗？但进入拍卖的程序后，起拍价格就是真实的委托价格，而最后的拍卖成交价格，同样也是由买房市场、由购买者决定的价格，拍卖现场有公证人员公证，不可能有中介机构暗箱操作的可能。”天禄拍卖董事长杨敏分析，“拍房”模式挤掉了可能存在的中介操作的价格水分，是购房者愿意选择拍房的原因之一。

    此外，每一套房产进入拍卖程序后，都必须列出其房屋的“瑕疵”报告，该房产存在什么问题，购买者可不费力气即可一目了然；而在房产中介处，其为促成成交，则可能对房产瑕疵闭口不提，或者轻描淡写带过。同时，任何一套房产要拍卖，都必须有一个公示期，该房产是否存在产权纠纷，也可在公示期内了解到，避免了购房者的后顾之忧。

    “拍卖公司收的佣金是以服务换取的，在后期的产权过户上，对一些税费和手续费的处理上，拍卖公司有自己的渠道优势，可以为买方节省费用。因此，通过拍房，买方未必要多付出资金。”杨敏说。

    马翔宇表示，“拍房”模式能否成功，很大程度上决定于“拍房”给客户提供的优质“阳光服务”是否物有所值，甚至物超所值。

    “价高者得”还原市场真相

    “拍房”模式遵循的是公平、公正、公开的原则，且“价高者得”。

    “问题是现在的楼市是卖方市场，你一个人找房东买房，他价格都咬得紧紧的，一大群人竞拍一处房产，会不会抬高房价？”市民秦先生对于“拍房”是否会炒高房价有顾虑。

    “我们这边曾经接到过两套房产，并肩同处丰宁小区附近某路段，面积大小完全一样，一家是经营百货的，一家是经营餐饮的，两者同时将房产拿出来出售，但百货那家的报价要比餐饮这家高出30万元。”裕兴房产的王玮认为，在传统的交易模式下，房屋报价更多地体现房东的主观意向，或者是部分违规操作中介的操控意识，购买者在此报价基础上商讨的最后成交价格，未必能反映该物业的真实市场价格。

    “进入拍卖程序的房产，其报价参考过市场调研参考价格，本身就不会太过偏离市场价格，其实也就是说拍卖‘价高者得’的前提是在遵循市场规律前提下的价格。”王玮认为，如果某套房产的拍卖价格与市场价格不符，即可能出现流拍的情况。

    “此外，‘价高者得’的施动者是购房者，报价体现的是购房者的意愿，同时也是市场水平的体现，后市看好的房产市价自然就好，差的物业也可能流拍。”王玮认为，“价高者得”的实质是还原了市场规律下该物业本来的市场价格。（完）（戴 川）