国税总局日前发布《通知》称，土地增值税涉及的“普通标准住宅”认定，要在前期颁布的《建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》关于“普通住房标准”的范围内从严掌握。这也就意味着，“非普通住房标准”由原来144平方米以上变为120平方米以上。对此，地产专家认为，短期内广州的“非普通住宅”二手成交必然会受到影响，同时也促使一些准备购买“非普通住宅”的市民在考虑到房屋增值税问题时会犹豫不决。

    《通知》新规取消适当浮动

    建设部原来的《通知》中规定，“享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%”。

    此次《通知》，等于将“允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%”的规定取消了。而且，该《通知》还指出，出台这项措施是为了进一步促进调整住房供应结构，增加中小套型、中低价位普通商品住房供应。

    对此，广州市光大花园房地产开发有限公司董事副总经理陈洪志表示，如果从严掌握“普通住房标准”的范围，短期内必然会对广州“非普通住宅”二手市场产生冲击，成交量下降是不可避免的。寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同博士也表示，该《通知》对投资“非普通住宅”产生比较大影响，而自住型买家则影响不大。

    豪宅二手市场将进入冬天

    有业内人士指出，其实，国税总局在今年9月14日开始，对“非普通住宅”转手买卖正式征收土地增值税时，就已经对广州的豪宅二手市场产生巨大冲击。如今，根据该《通知》的规定，豪宅的范围进一步扩大了，受影响的面更广了。可以预计，广州豪宅二手市场将会进入冬天。

    广州中地行策略顾问有限公司董事长徐建平认为，该《通知》将会进一步打压豪宅二手市场，令准备进军豪宅市场的投资者却步；而准备开发豪宅的发展商也会犹豫不决。

    合富辉煌集团控股董事、副总经理黎振伟也认为，该《通知》发出了一个限制豪宅投资的信号，让有钱人在考虑投资豪宅的时候考虑的因素增多了，投资比例必然下降。其实，投资过多必然会带来“炒风”，这反而对楼市的长远发展不利。所以，该《通知》的出台对整个楼市来说，是一件好事，让楼市的风险进一步降低。

    链接土地增值税两种计算方法

    土地增值税是不受物业的年限限制，只要是豪宅物业有增值便适用此规定，“如果有购房发票但无增值者可免征增值税”。计算土地增值税，分为无购房发票与有发票两种。

    第一种方法为：“无购房发票的按照房管局评估价总额的3%”。

    第二种方法为：“有发票的征收方法，其税率为：1.增值额未超过50%的征收增值额的30%；2.增值额为50%～100%的征收增值额的40%；3.增值额为100%～200%的征收增值额的50%；4.增值额超过扣除项目金额200%以上的征收增值额的60%。”

    以一套2年前购入价300万元、卖出时房管局的评估价为350万元的物业为例计算，其土地增值税如按照无购房发票的情况交易的话，需缴纳房管局评估价的3%，则为10.5万元。如果按照有购房发票的按累进制征收的话，增值了50万元，税率为30%，减合理费用后，约15万元。（完）