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昆明楼市量价齐涨 新房均价9103元/㎡

2017年05月12日 10:46:43 来源: 云南网

踌躇许久,李先生还是下了订金!与4月下旬时相比,他看上的这套房每平方米单价差不多涨了500元,“早知春节后就买了,现在要多付四五万元。”受成交持续上行引发的上涨预期,昆明楼市多项目再掀涨价风,这也直接拉高4月份销售均价,来自锐理数据等机构的监测:4月份昆明住宅成交均价为9103元/平方米,刷新今年新高。

300~500

一季度昆明部分品质住宅涨价,调幅度在300~500元/㎡。

1.4万

锐理统计数据显示,4月昆明城区共成交各类商品房1.4万余套,连续两月“破万”。

16000

5月计划开盘的楼盘中,最高销售均价预期接近16000元/㎡。

9264

房天下等线上机构的统计数据显示,4月份昆明二手房市场挂牌均价微9264元/㎡。

114.27万

4月份昆明市住建局针对主城区共发售26个在建地块发放预售许可证,涉及23个房地产项目,新增预售面积达114.27万㎡。

一季度楼市

部分项目涨幅达500元/㎡

今年春节后,包括恒大云报华府、万科银海泊岸等多个项目均出现过一波价格上调。按照当时市场人士分析,节后调价除受销售市场刺激外,产品结构的调整是主因。

业内普遍认为:“就今年一季度的市场购房消费情况来看,市场产品线都指向更高品质的产品,这也是今年销售价格明显上涨的直接原因。”

4月出现的价格上涨,也是这种产品结构的延续,有关机构统计,4月宣布上调价格的项目中,包括恒大名都、万科魅力之城等,均属项目内偏向核心区位和更优配套的居住组团,“按照开发节奏,居于主景观和更佳配套区位的产品,往往价格更高,这是正常的市场调整。”行业资深从业者李波表示。

“就一季度以来的行情看,部分品质住宅涨价整体较突出,多数价格上调幅度在300~500元/㎡。”李波认为,这与今年以来持续向好的销售有关。

5月均价预期

双重需求刺激量价齐涨

业内预计,5月昆明楼市销售价格和成交量有望继续呈上涨趋势。记者了解到,5月份新推楼盘的均价多已过万,有的甚至超过15000元/㎡。

记者走访市场发现,5月计划开盘的楼盘中,单价过万元非常常见,其中最高销售均价预期接近16000元/㎡。业内直言,新推盘预期均价的上涨,将整体拉高5月份昆明的住宅均价水平。

二手房市场价格涨幅更为明显,根据房天下等线上机构的统计信息,4月份昆明二手房市场挂牌均价推高至9264元/㎡,去年年底以来涨幅突出的呈贡区二手房挂牌均价更是显示为7234元/㎡,环比涨幅达4.67%。

如果说新建商品住宅销售在需求端反应还有些蛰伏,二手房市场的价格连涨,则被认为是今年需求持续旺盛的表现。上月组织云南房企赴北京参展的泰达会展机构统计,仅一季度,省外在昆购买需求占比就超过30%,创下近两年同期最高值。

一边是限购扩围后国内需求流入,一边是成交预期持续看好的本地趋势,业内判断,4月份开始,昆明楼市在二季度也将再度量价齐涨。

繁荣背后存隐忧

中小项目销售难度仍在

不过,看似繁荣的市场仍存隐忧,“销售端并不是所有项目都向好,部分项目销售压力仍大。”采访中,不少业内人士认为,今年昆明楼市的市场分化将更明显。

这在销售统计中也足见一斑,以锐理数据对昆明4月份的销售端统计来看,4月成交套数前五的房企共计销售5100余套房,约占整月销售规模的35%,前十的房企销售套数占比已过半。要知道,4月在售项目统计基数超过了50家,这意味着,另外超过80%的中小项目,销售占比不到50%。

“行业集中化和成交走势分化是近两年的一个大趋势。”业内预测,尤其在近两年国内一线开发品牌大举入昆的背景下,也逐渐形成以恒大、万科、碧桂园等国内一线品牌商为主的外来势力占据主要市场,本土房企则仅剩俊发、城投两家“扛旗”。

“一线品牌商拉高市场均价,对于中小房企来说,单纯依靠价格的去化将更难。”一位不愿具名的业内人士直言,虽然一些品牌房企项目销售繁荣,但还有部分项目去库存压力仍明显。

结构性库存放大

4月新增预售面积114万㎡

按照昆明统计局公布的今年一季度本地房地产库存数据,昆明住宅库存去化周期约为10个月左右,这也与中原机构、锐理等机构发布的数据相符。根据该机构发布的数据,昆明商业和办公类物业的库存去化周期分别为6.7年和8年。采访中,部分业内人士提出,还需警惕一季度以来市场过热带来的供给爆发,造成后续市场的再度增长的库存压力。

新增供给方面,根据昆明市房产信息网公示的预售许可证信息,4月份昆明市住建局针对昆明主城区23个房地产项目的26个在建地块发放预售许可证,新增预售面积114.27万㎡。如不出意外,4月份新增的预售许可面积将主要集中在5月释放,按照4月份100万㎡左右的销售量,预计住宅库存量将为10余万㎡。

采访中,不少购房者最为关心的问题主要集中在昆明近期楼市量价齐涨,在全国多数城市房地产政策偏紧的情况下,昆明是否会收紧政策?房价是否大幅上涨?对此,同策咨询机构研究部总监张宏伟直言,尽管4月份调控加码城市已经出现成交下滑的现象,不过全国房地产市场政策收紧态势不会改变,三季度又一轮集中调控加码预期不变。

分析人士指出,就昆明而言,虽然近期市场价格和成交量均有上涨态势,但总体来看,昆明楼市库存压力仍存在,一些烂尾项目需要复苏周期,因此,短期内昆明楼市政策收紧的可能性不大。

云报全媒体记者 陈辉

[责任编辑: 马航 ]
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